看点与思考：

为何要踩盘？踩盘的目的是什么？如何踩盘？操盘结果如何梳理？

由于工作的关系，我每年“踩盘”量大概在100个左右，踩盘，如同家常便饭。

如我一样要将踩盘当做家常便饭的人，也还有不少，我就把这个要求或工作视作策划人的基本工作。

房地产项目市场调研，是项目营销策划的前提性工作，也是项目开发运作的前提性工作。市场调研十分重要。

市场调研，是项目前期策划的基础，是在做项目市场定位之前必须要完成的工作事项。

市场调研后的数据分析，是项目定位的重要参考依据之一。

一些房地产开发公司甚至一些营销代理公司恰恰不重视市场调研这块的工作。

有的公司决策者喜欢凭印象以及所看到听到的表象来决策，拍脑袋做事，认为市场调研可有可无，认为浪费时间。

这些企业和决策者，在后来的项目操作现实中往往就要搬起石头砸自己的角，使企业或项目遭遇困境。

有不少项目，找到我们，要我们给建议，项目已经是处在“病入膏肓”阶段。

种种特征表明前期策划没有好，特别是市场调研工作没有做，或没有做到位，走过场而已。

当然，也不排除一些久经沙场的牛人或有特别商业嗅觉的人，只要到现场“转转看看”，然后就知道怎么回事了。

毕竟，这样的人很少，一般还是需要严谨的市场调研来对项目策划思路作支撑。

我们一般平常的市场调研是要寻找答案，而高手的调研是要验证答案。

验证自己根据经验、已有数据信息和直觉在心里已经“有底”的结论，这就是“反证调研法”；区别就在这里。

除了项目“前期策划”要首先做专门市场调研工作外，市场调研工作，还应该贯穿于整个项目营销操作的各个阶段。

在各个阶段的调研目的、方式、方法和重点不同。如销售持续期的市场调研，可能重点是了解竞争楼盘动向。

做项目前期策划时的市场调研前，要做好详细的市场调研计划。

调研的背景、目的、内容、范围、方法、步骤、时间安排、人员分工、费用申请、数据分析等，要做统筹。

提前把这些整理安排，形成计划，便于执行，并获得理想效果。

在做房地产市场调研时，一般使用的调研方法有问卷访问法、面谈访问法、观察法、座谈法、扮演法。

在接洽一个项目合作或在操作项目过程中，我们都要对相关楼盘或竞争楼盘进行调查摸底，通常叫“踩盘”。

市场调研和分析的要素主要有土地、产品、客户、价格、供应和需求。

我们所要做的就是根据这些数据及其变化情况，做出分析，做成直观的图表如柱形图、饼图、曲线图及综合图示等。

要找到一种趋势，或找到一个方向，从而为项目定位和营销策划做好铺垫。

市场调研也包括到网上或到相关部门去搜集资料和数据，这些主要是服务于项目宏观分析的。

分析的要素主要有城市区域规划、政策、形势、经济、消费、人口等，再综合分析，得出结论，看出方向。

市场调查的是房地产营销策划中的一个不可忽视的工作，是我们做市场研究分析的重要基础。

项目市场环境分析则是项目市场定位的基础。项目前期策划的重要意义在于分析。

对调查的信息数据和搜索的信息数据进行整理和分析，并以科学的逻辑思维推理出分析的结论。

在前期策划报告中，可以根据分析结论提出对于项目运作和营销执行的有关启示和建议。

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